海韻華庭小區裡，雜草叢生的邊角地經過打理，變成環境優美的休閑角。記者 林銘鴻攝

　　業主對小區物業服務不滿意，拒繳物業費﹔物業公司則抱怨物業繳費率不足，成本上漲，運營“入不敷出”導致服務品質下降——在一些老小區，類似的“僵持困境”並不少見。部分小區還因為業委會未成立或運行失效，缺乏有力的管事主體，使小區陷入失管失序狀態。

　　這樣的治理難題，也曾在集美區杏林街道寧寶社區一個交房近20年的小區——“海韻華庭”上演。不過，經過近2年的摸索實踐，海韻華庭小區如今已經大變樣。在相關部門的指導下，海韻華庭小區探索出一條“黨建引領‘業主自治+物業顧問’”的新路子，為全市基層治理創新提供了有益借鑒。

　　以海韻華庭小區為樣板，近年來，集美區全面推行黨建引領、多方協同、居民廣泛參與的“一核多元”基層治理體系，並以問題為導向，開展微征集、微協商等“五微”治理活動，精准直擊基層治理中出現的行政依賴、自治空轉、執行乏力等“痛點”，為推動基層治理現代化探索出可行的新路徑。

　　動員熱心人挑重擔 激發小區自治活力

　　環境干淨整潔，草木蔥蘢成蔭，老人在綠蔭下的石桌上聊天下棋，孩子們在綠地旁嬉戲玩耍……走進海韻華庭小區，愜意舒適的生活煙火氣扑面而來。這個曾陷入治理困局的小區，如今處處透著生機與和諧，與幾年前的景象形成鮮明對比。

　　“2005年，海韻華庭小區交房。第一屆業委會屆滿后，由於多種原因，2次換屆選舉失敗，由於沒有業委會，修繕需要動用公維金無人作主，業主不滿導致物業繳費率偏低。小區失管失修出現雜草叢生、蚊虫滋生、老鼠泛濫等問題，業主投訴的聲音相當強烈。”挂鉤該小區的寧寶社區黨委副書記林偉旋說。

　　社區黨委深知，要解決海韻華庭小區的問題，關鍵在於盡快成立業委會，而“關鍵的關鍵”在於找到有公心、有熱情、有能力的“熱心人”。為此，社區黨委從小區裡的黨員名單入手，開啟了“口碑調查”行動，尋找合適人選。

　　社區黨委建立“兩委”包聯小區和網格駐點制度，通過入戶走訪和與物業企業、樓棟小組長、文體骨干等互動交流，從小區黨員和退休的公職人員、退役軍人等群體中發現、識別那些樂於助人、處事公正的熱心業主，建立起“熱心人”信息庫。

　　退休教師、老黨員傅智勇首先進入“候選名單”。“傅老師熱心、有公心，小區裡很多居民認識他，也尊敬他。”林偉旋說。為了請傅老師“出山”，寧寶社區黨委書記等人“三顧茅廬”，最終說動傅智勇參加業委會競選。退休的工程公司老總陳炳虎、有財務管理經驗的黃勇士、老法官鐘金慶等多位“熱心人”也參與進來。

　　為了提升他們的“能見度”和“可信度”，社區黨委積極搭建平台，組織便民服務、志願服務、鄰裡節進小區等活動，讓更多業主了解他們、認識他們。“成立新一屆業委會，得益於街道、社區兩級黨組織發揮組織優勢，積極發現、動員‘熱心人’參與小區自治。”林偉旋說。

　　探索物業顧問制 實現靈活聘用績效激勵

　　“新業委會剛成立，原有物業公司就拋來難題，他們提出小區物業費標准太低，如果不漲物業費，物業公司無法保本，合同到期就要撤出。”甫一就任，海韻華庭小區黨支部書記、業委會主任傅智勇就遇到“硬骨頭”。

　　海韻華庭小區不算大，隻有5棟樓、225戶，不過，要提出一個讓每個居民都滿意的解決方案，著實不易。此前，物業公司就與居民常因“錢怎麼花”產生糾紛，小區公維金長期“趴”在賬上無人敢動，與此同時，多個急需用錢的修繕工程遲遲無法啟動。

　　既不能漲物業費，又不能讓小區失去日常管理——為了答好這個看似不可能的“考卷”，社區黨委會同業委會集思廣益，多次研究探討。“小區物業費每平方米從0.8元到1.1元不等，此前業委會也想過引進其他物業公司，但經過詢價，竟然沒有一家物業公司願意接手。”傅智勇說。經過反復對比研究和考察，業委會提出“自治+物業顧問制”方案，最終，88.9%的業主投票選擇了這一方案。

　　在“物業顧問制”模式下，小區物業費存入業委會賬戶，由業委會作為主體，聘任一位熟悉小區情況的原物業公司負責人擔任“物業顧問”，同時與若干名保安、保潔員、水電工等簽訂勞務合同，盡可能降低管理成本、實現靈活聘用。業委會為他們購買了意外險，還定期對物業工作進行考核、設立獎勵機制，調動物業服務人員積極性，破解此前物業公司“大事辦不了、小事辦不好”的局面。

　　“為了讓業主的每一筆錢都花得明明白白，每筆支出、無論金額大小，我們都做到財務透明、張榜公示，不僅在樓道裡張貼，還要發到小區業主微信群。”傅智勇說。此外，業委會主動提議設立“監督小組”，重點監督業委會的財務支出。該小區還率先引入審計，規范業委會的財務管理，讓業主們心服口服。

　　除了創新實行“物業顧問制”，業委會成員還帶頭動手扮靚家園：有工程施工經驗的業委會成員，免費為小區設計改造施工圖、捐贈建筑材料﹔業委會班子利用閑暇時間挽起袖子清理下水道、整理草叢、鋪設鵝卵石，精打細算減少施工費用﹔小區要採購帳篷、戶外桌椅，業委會帶著物業顧問貨比三家，最終在淘寶網店下單……對於業主呼聲最高的樓梯牆面脫落問題，業委會為了節約成本，發動懂裝修的業委會成員帶著大家買材料、動手干。兩個多月后，小區隻花了不到市場價一半的費用，就完成了牆面改造。

　　半年下來，業委會完成了18項改造，實現了“花小錢辦大事”。此外，海韻華庭還通過重新梳理閑置地塊、增設路面停車位，在公共區域引入快遞櫃、電梯廣告等方式“開源”，每年增加小區收入近5萬元。2024年，小區實現公共收益12萬元，全部用於化糞池清理、路燈更換等環境、硬件設施的整治提升工作。

　　激活能人效應 讓更多老小區煥發新活力

　　雜草叢生的邊角地經過打理，變成環境優美的休閑角﹔將分散布設的快遞櫃、飲用水購買機、垃圾屋等調整為並排布置，方便居民“下樓一趟、辦多件事”﹔逐一檢查小區路燈，損壞不亮的全部換新……新業委會帶來的種種改變，大家都看在眼裡。“現在小區環境越來越好了，真是‘舊貌換新大不同’！”居民林江龍感慨。

　　一件件具體實事，也“以心換心”得到了居民的行動支持：一位原本持質疑態度的業主，拍下短視頻在業主微信群為業委會點贊﹔曾經的“硬茬”業主積極參與小區自治，牽頭制定《業主群管理辦法》﹔小區綠化預算有限，在業委會倡議下，業主們紛紛把自家的綠植、花盆捐出來，裝點公共綠地……

　　為了解決小區運動場所不足的問題，居民們積極響應業委會倡議，自籌經費將一處架空層改建為乒乓球健身活動室，至少有幾十位居民自發捐款，還有居民捐贈了空調、跑步機等設備。

　　從“各掃門前雪”到“共護一片天”——在社區黨委、業委會、物業、居民等各方的努力下，海韻華庭小區摸索了一條“黨建引領、業主參與、決策共謀、發展共建、建設共管、效果互評、成果共享”的創新實踐之路，成為集美區黨建引領基層治理的縮影。

　　“海韻華庭小區自治的經驗核心在於社區黨組織有限介入識別、動員‘熱心人’，培育建強業委會，多維度賦能有效支持業委會履職。未來我們要在每個小區發現、挖掘更多這樣的黨員、‘熱心人’引領小區自治。此外，還要發揮好組織優勢，全心全意為‘熱心人’提供信心支持和智囊協助，讓他們面對不理解、爭議和困難時有一個堅強后盾，消除他們的后顧之憂。”集美區委社會工作部負責人說。

　　接下來，集美區將充分發揮社區“大黨委”聯席機制功能，深入挖掘高校、企業、“雙報到”在職人員、退休人員等力量，梳理形成資源清單，適時開展“熱心人”評選活動，並通過組織體系支持、服務資源支持、治理經驗支持、激勵機制支持等方式，協助業委會、“熱心人”解決疑難問題，構建“街道—社區—小區治理共同體”，探索形成黨建引領下小區自治的“集美模式”，為更多小區提供可參考可借鑒的實施路徑。（記者 應潔）

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