中央城市工作會議，明確提出“加快城市更新，更注重在存量空間上提質增效”，將城市更新提升到推動城市高質量發展的戰略高度，賦予其全新的時代使命。廈門市湖裡區作為廈門經濟特區的發祥地，在廈門城市發展進程中扮演著舉足輕重的角色。近年來，該區積極探索創新，形成了政府主導、市場運作、公眾參與的可持續更新模式，全面推進城中村、舊小區、舊街區、舊廠區“一村三區”城市更新工作。

規劃機制革新，指明更新方向

據了解，湖裡區在城市更新中，實現了從“單項規劃”向“系統謀劃”的轉變。通過出台《島內大提升･湖裡區更高水平建設“兩高兩化”中心城區行動規劃》，系統布局6大功能區，出台36項配套制度，強化了空間統籌。同時，抓住機構改革契機，在全市率先成立副處級事業單位城市更新服務中心，統籌負責城市更新項目的全流程工作，從前期調研謀劃、中期建設推進到后期運營管理，一氣呵成。為健全聯動機制，湖裡區成立了以區委主要領導為組長的城市更新工作領導小組，成員涵蓋有關部門、街道、國企等單位，並建立周例會機制推進工作。此外，推行科學更新，建立區、街道、社區三級常態化城市體檢機制，通過“百姓金點子”活動收集群眾建議1432條，系統梳理環境問題短板和資源潛力，讓城市更新更貼民心、順民意。

在更新策略上，湖裡區從“多類一策”向“一類多策”轉變。尤其是針對城中村、舊廠區、舊街區、舊小區等不同類型，精准施策。以城中村改造為例，根據環境基礎等情況，採用“留、改、拆”並舉的模式，分整治提升、拆整結合、拆除新建等三類實施改造。如后浦社、塘邊社等17個社通過小規模、漸進式改造推進有機更新﹔湖裡社、后坑（前社、后社）等2個社嚴守相關要求，科學劃定拆除新建和整治提升區域﹔浦園社、穆厝社、蔡坑社等3個社進行整村拆除並按照城市標准規劃建設管理。舊廠區則根據土地使用期、企業自身開發能力，可選擇企業自主開發或政府主導再開發等模式。舊街區針對更新建設過程中改管脫節等難題，因地制宜制定“EPC+O”項目方案。如東渡片區率先全市採用EPC+O模式實施完整社區改造，構建“居民受益、企業獲利、政府減壓”的多方共贏模式，吸引全國各地鄉鎮市政府領導、企業職員等1000余人參觀調研學習，得到國務院研究室、住建部專門調研和肯定，入選住房城鄉建設部辦公廳完整社區建設試點名單。舊小區方面，注重居民意見征求，按需修繕或新增設施。完成全區217個老舊小區改造，改造面積約605萬平方米、改造1639棟、改造約65700戶，補齊了老舊小區的短板，消除了安全隱患。無體檢不更新，結合城市體檢評估結果制定專項規劃，建立“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的三級實施體系。結合改造同步建立完善小區長效管理機制，引導居民參與和監督，共同維護改造成果。

軟硬兼施結合，打造品質城市

湖裡區在城市建設管理中，注重守牢安全底線與建設韌性城市相結合。在全市率先制定城中村房屋裝修改造指導意見和聚氨酯可燃保溫和夾芯材料、打通消防“生命通道”、“拆窗破網”消防安全專項整治等5個城市更新安全方案，其中，解危36棟危房，完成正本清源、消防報警器、自行車充電樁等162個項目，創新“安寶保”小散工程和零星作業人員納管保險服務，實現燃氣、小散工程等“6個安全100%”。

在補齊設施短板與提升生活品質方面，發展嵌入式養老托幼服務體系，建設7個“一老一小”公共綜合服務體，建成11家養老服務照料中心、密度全市最高，建成長者食堂40家、全市最多。完善全民健身場地設施網絡，利用邊角地、零碎地生成87個口袋公園和運動場地項目，完成總長度66.8公裡的慢行系統等項目。

陳振發宅。圍裡社區供圖

此外，湖裡區還注重將傳承歷史文化與打造潮流文化相結合。探索文物建筑連片活化利用，如將廈門島內現存最精美、體量最大的閩南紅磚大厝坂美九十九間打造成坂美民俗文化園，圍裡社陳振發宅等2處古厝打造成公益圖書館、網格工作室。

智慧精細管理，構建和諧城市

湖裡區以“城市大腦”賦能智慧管理，建設完成涵蓋社會治理、城市綜合管理等5大領域、42個應用場景的“城市大腦”，接入攝像頭、智慧路燈、消防栓等數據9.64億條，為智慧城中村管理服務平台等分平台提供人口、房屋、垃圾落地、非機動車亂停放管理等數據支撐，發現和處置超過1.7萬起治安管理、消防管理、市容環境事件。

智慧城中村系統。后埔社區供圖

在企業運營方面，探索全周期“EPC+O”管理模式，引進社會資本承接城中村大物業管理服務，以“考評+培育+激勵”方式、“財政兜底+市場造血”機制實現微利平衡，圍裡、塘邊2個試點村每年可節約財政資金236萬元。同時，探索全鏈條房屋“散租統管”模式，全市率先出台城中村出租房合同范本、租金漲幅標准等“六統一”管理規范，組建房東協會，建立房東信用檔案，試點納管房屋、店面2700多間。

在居民參與方面，構建“街道黨工委-社區大黨委-網格黨支部-黨員中心戶”四級組織網絡，在22個城中村成立網格黨支部86個、黨建共同體5個，推行“黨員亮身份”行動、“黨員志願服務積分制”，整合資源開展技能培訓、招聘會等共建服務。建立“1+2+ N”多元主體共建工作機制，即社區黨委（黨總支）黨建引領，設立綜合治理委員會和平台公司2個平台，引入N個專業單位參與治理。

顏值產值融合，推動宜商宜業

湖裡區聚焦存量盤活，全方位激發集體資產潛力。建成投用社區發展中心9個、年收入約3億元，村集體經濟總量約95億元、全市第一。一方面對接知名企業導入優質資源，比如后埔社攜手象嶼商發打造嶼果公寓，蔡塘社與上海愛琴海商業打造愛琴海購物中心，引入首店、定制店等超60家。另一方面通過拆除違建、疏通堵點騰出發展空間，比如圍裡社騰挪規劃用地4.7萬平方米，增設停車場、籃球場等設施，年收入從約20萬增收至約220萬元。

在招商引資方面，開發國有資產監管平台，實現國有空間、待出讓經營性用地、招商空間“一張圖”管理，實現342幢存量樓宇（207萬平方米）、100宗低效工業用地（97萬平方米）等閑置資源和城市更新空間雙向精准配置。舉辦城中村招商推介會，集中推介項目54個、總投資超500億元。

湖裡區城中村現代化治理招商推介會。湖裡區住建局供圖

同時，發揮各片區優勢稟賦，借助市直部門、央企國企、專業機構等資源開展片區策劃，形成9大城市更新片區項目方案、總投資超730億元。比如，東部實施《廈門金磚數字街區實施規劃》，落地建設金磚創新基地總部區等164個項目﹔西部老工業區率先全市啟動成片低效工業用地再開發，近3年累計引進桑若鈣鈦礦光伏研發中試等科創產業項目193個。

截至目前，湖裡區城市更新成果斐然。累計實施項目達537個，投資總額高達968.9億元。憑借一系列改革創新舉措，湖裡區在城市更新中實現了提質增效，為建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市奠定了堅實基礎，更在城市更新的征程中留下了堅實且有力的奮進足跡。未來，湖裡區將繼續砥礪前行，繼續書寫城市更新的精彩篇章。（林林 林芳 羅則徐）

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